Il regolamento condominiale svolge un ruolo essenziale ponendosi come punto di riferimento per la convivenza armoniosa tra i condomini. In questa mini guida completa esploreremo in dettaglio il regolamento condominiale, definendo la sua natura, le differenze tra il regolamento contrattuale e quello assembleare, le spese ordinarie e straordinarie, le norme sui rumori molesti, gli orari da rispettare, le ristrutturazioni, le sanzioni applicabili, i suggerimenti per una convivenza armoniosa e come modificarlo.
Cos’è il Regolamento Condominiale?
Il regolamento condominiale è un documento fondamentale che disciplina la vita all’interno di un condominio. Esso stabilisce le regole per l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro e la gestione complessiva dell’edificio. La sua obbligatorietà sorge quando il numero dei condomini supera 10, come stabilito dall’art. 1138 del codice civile italiano. Tuttavia, in edifici con meno di 10 condomini, l’approvazione del regolamento è facoltativa.
Tipi di Regolamento Condominiale
Regolamento Contrattuale
Il regolamento contrattuale è predisposto dal proprietario originario dell’intero edificio o dal costruttore. Questo tipo di regolamento viene redatto da un professionista e deve essere firmato dai futuri acquirenti degli appartamenti al momento del rogito notarile. Il regolamento contrattuale può contenere norme regolamentari e contrattuali. Le prime disciplinano l’uso degli spazi comuni e il loro corretto funzionamento, mentre le seconde possono limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Ad esempio, possono vietare o permettere l’attività commerciale, definire la presenza di animali negli spazi comuni o limitare i livelli di rumore consentiti.
Regolamento Assembleare
Il regolamento assembleare, invece, è redatto dai condomini in un’apposita assemblea condominiale. La sua approvazione richiede una maggioranza determinata in base ai millesimi di ciascun condomino. Questo tipo di regolamento riguarda esclusivamente norme sull’uso e il godimento delle cose comuni e non può interferire con i diritti dei singoli condomini. Si tratta principalmente di regole per garantire la corretta convivenza e l’uso pacifico delle aree comuni, senza toccare la proprietà privata.
Spese Condominiali
Spese Ordinarie
Le spese ordinarie sono quelle necessarie per la gestione corretta delle cose e dei servizi comuni all’edificio. Questi costi includono la pulizia delle scale, il riscaldamento, la manutenzione dell’ascensore, le spese assicurative e altre simili. Per essere approvate, le spese ordinarie richiedono una maggioranza specifica all’assemblea condominiale. In prima convocazione, è necessario il voto favorevole della metà delle persone intervenute all’assemblea, che rappresentino la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione, diventa sufficiente il sì di 1/3 dei proprietari e 1/3 del valore dell’edificio.
Spese Straordinarie
Le spese straordinarie sono legate ad interventi occasionali, come il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o altre ristrutturazioni significative. Queste spese richiedono maggioranze diverse rispetto a quelle delle spese ordinarie. In genere, in seconda convocazione, l’assemblea può deliberare con la maggioranza di 1/3 dei condomini, i quali rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio. Le spese straordinarie devono essere giustificate da necessità eccezionali e non possono essere approvate senza un adeguato consenso.
Rumori Molesti e Fasce Orarie
Il regolamento condominiale prevede norme specifiche per definire i rumori molesti che possono disturbare la quiete pubblica all’interno del condominio. Tali rumori possono provenire da diverse fonti, come camminare con i tacchi in casa, utilizzare il martello per appendere un quadro, litigi ad alta voce, musica o televisione a volume elevato, o l’uso di elettrodomestici rumorosi. Oltre ai decibel provocati dal rumore, il regolamento condominiale definisce le fasce orarie in cui è previsto il silenzio. In genere, i rumori più fastidiosi sono concessi solo in due fasce orarie:
- Dalle 08.00 alle 13.00.
- Dalle 16.00 alle 21.00.
Ogni condominio ha la possibilità di stabilire fasce orarie personalizzate, purché siano approvate dall’assemblea e formalizzate per iscritto. Queste regole mirano a garantire la tranquillità di tutti gli inquilini durante le ore di riposo.
Ristrutturazioni e Sanzioni
Le ristrutturazioni all’interno degli appartamenti possono spesso generare discussioni e tensioni tra i condomini. Tuttavia, il regolamento condominiale in genere non vieta l’effettuazione di lavori nelle unità private. In assenza di una normativa specifica a livello di condominio, sono i regolamenti comunali a poter limitare le modifiche e i rumori generati da tali lavori.
È importante notare che per considerare una ristrutturazione un oltraggio alla quiete pubblica, i rumori dovrebbero essere percepiti da diversi inquilini. In tal caso, è possibile segnalare la situazione alla Polizia municipale, che potrebbe effettuare controlli e, se necessario, applicare delle sanzioni economiche. In caso di azioni recidive, ovvero ripetute in più occasioni, l’ammenda può aumentare. La determinazione delle sanzioni è di competenza dell’amministratore del condominio e deve essere approvata dall’assemblea.
Suggerimenti per una Convivenza Armoniosa
Nel caso in cui uno o più vicini causino rumori molesti durante le ore di riposo, il dialogo rimane il primo passo fondamentale per risolvere il problema e mantenere buoni rapporti. In alternativa, è possibile adottare misure concrete, come l’acquisto e l’installazione di pannelli fonoassorbenti. Questi pannelli possono contribuire a isolare le stanze da letto e altre aree, riducendo l’effetto sonoro indesiderato e migliorando la convivenza all’interno del condominio.
Regolamento Condominiale e Animali Domestici
La presenza di animali domestici all’interno dei condomini è diventata sempre più comune. In generale, non esiste alcuna legge che vieti espressamente la loro presenza negli spazi condominiali. Tuttavia, è importante rispettare alcuni vincoli, come l’igiene pubblica e i rumori molesti. Unica possibilità di divieto è un accordo scritto tra il locatore e il locatario di un singolo appartamento. Il mancato rispetto delle norme igieniche o il generare rumori molesti può comportare sanzioni amministrative e il risarcimento dei danni subiti da parte di altri condomini.
Come Modificare il Regolamento Condominiale?
L’unico organo autorizzato a modificare il regolamento condominiale è l’assemblea condominiale. Le modifiche possono essere necessarie per migliorare la vita all’interno del condominio o in risposta a specifiche esigenze. La procedura di modifica varia a seconda che si tratti di un regolamento contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento contrattuale, è necessaria l’unanimità dei condomini per apportare modifiche. Per quanto riguarda il regolamento assembleare, invece, è sufficiente una maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio.